企业营改增下如何降低房地产企业税负

营改增下如何降低房地产企业税负，如今房地产行业比较火爆，营改增的推进，目前税率和抵扣项目都不是很明确，企业的经营管理情况也都不一样，增值税抵扣情况不是很明确。房地产企业税负增减情况还无法给出明确的判断。如果各位在学习过程中遇到了自己解决不了的问题，都可以来牛账网咨询在线答疑老师，老师将会第一时间为您答疑解惑。

有分析认为，由于房地产业增值税税率可能会偏高，而且土地成本不一定能抵扣，这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。房企面临加税风险如果销售不动产由营业税改征增值税，房地产企业在税制改革初期将有可能面临加税风险。在销售额一定的情况下，原先征收的营业税税负稳定，但“营改增”之后，企业的税负很大程度上取决于进项税额。

由于营业税不考虑购进货物，房企原先对购进物品的票据管理存在松懈，但增值税抵扣则有严格的抵扣链条，企业疏于对票据的管理极有可能造成进项抵扣不足，使得税负白白增加。某房企税务总监向记者表示，“营改增”进项抵扣不足可能是企业税负增加的主要原因，比如建筑企业转嫁成本、购买原材料无法取得发票等。

而和房地产业紧密相关的建筑业和金融保险业目前的税率也没有出台，如果这两个行业的税率为6%，房地产业税率为11%，也将减少房地产开发企业的进项税额。由于房地产业增值税税率可能会偏高，而土地成本不一定能抵扣，这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。某房企税务总监表示，对于一些已经完工但销售尚未结束的项目，或者持有型商业物业而言，此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，这种情况下企业税负将明显加重，6%~7%才是比较合理的水平。

平安证券研报显示，在当前市场环境下，若土地成本无法作为进项抵扣，只有少数布局三、四线城市的开发商因为建安成本占比较高，可以从中受益，聚焦一二线城市的开发商均面临税收增加风险，且毛利越高的项目税收负担越大。杭州一家税务师事务所的高级合伙人表示，由于房地产行业并不景气，不少三四线城市的楼盘滞销严重，如果无法及时确认销售收入，将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况，造成大量留抵税额无法抵扣，这也是房地产企业面临的一大税收风险。

税收筹划是关键面对可能增加的税收负担，房企并非就会因此陷入“绝境”。因为房地产市场的最终消费者绝大多数是个人，而这些人本身就是税负承担者。如果存在税负转嫁，可能会增加个人购房者的税收负担，因此政府不太可能大幅提升房企税负。

在这种情况下，结合结构性减税的政策背景和房地产行情走低的市场背景推测，企业不太可能会因为税制改革而承受较重的税收负担。如果房企可以合理利用好进项税额的抵扣，反而能从中获益。上述税务师事务所高级合伙人认为，房企在“营改增”政策正式出台前，面对即将出现的新旧税制衔接、税收政策的变化和税务核算的转化等难题，如果应对得当，也不排除出现税负减轻的可能性。而这需要房企进行很好的税收筹划。

在“营改增”政策实施初期，不少企业可能会出现暂时性资金周转困难。针对这种情况，政府肯定会出台相应的政策加以扶持，予以过渡性的资金支持。事实上，交通运输业等当初进行“营改增”时，不少企业税负加重，地方政府就通过财政补贴来安抚试点企业，此举也使得“营改增”试点得以快速推进。在房地产行业被纳入“营改增”范畴后，也不排除会出现这种情况，部分企业甚至可以从中获利。

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