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2024年初级会计(经济法三色笔记:土地增值税法律制度)

来源:艾伦 发布时间:2024-04-15 阅读人数:1558

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第三节  土地增值税法律制度


土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值税征收的一种税。


一、相关规定

纳税人

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人

 

征税范围

对转让国有土地使用权的行为征税,对出让行为不征税

房屋买卖对转让方征税

对部分赠与(公益性、直系亲属或直接赡养义务)等方式无偿转让的房地产,不予征税

房地产交换征税,但对个人之间互换自有居住用房地产可以免征

以房地产抵债征税一般企业改制重组不征,涉及房地产开发企业征

以继承方式无偿转让房地产,不征

合作建房(建成后不转让的)、房地产的代建行为、房地产的重新评估、房地产的自用或出租、抵押不属于

税率

超率累进税率

应纳税额计算

土地增值税应纳税额=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数

免税

建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免税;超过20%的,按全部增值额缴 纳

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征

国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征

居民个人转让住房

征收管理

应当进行土地增值税清算情形:

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

②整体转让未竣工决算房 地产开发项目的;

③直接转让土地使用权的

可以要求纳税人进行清算:

①已竣工验收+已转让的占比例在“85%”以上,或未超过85%,但剩余的已经出租或自用的;

②取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

③纳税人申请注销税务登 记但未办理土地增值税清算手续


2、土地增值税应纳税额计算

新建房地产

扣除项目金额的确定

取得土地使用权支付的金额

地价款+相关费用和税金(登记、过户手续费和契税)

 

房地产开发成本

包括土地的征用(含耕地占用税)及拆迁补偿费、前期

工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用等

房地产开发费用

(看利息支出)

能分摊并证明:利息+前2项之和×5%以内

不能分摊或证明:前2项之和×10%以内

与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加和印花税

加计扣除(房地产开发企业)

前2项之和×20%

旧房及

建筑物

按评估价扣除

扣除项目:①旧房及建筑物的评估价格(重置成本×成新度折扣率);②取得土地使用权 所支付的地价款和相关费用;③转让环节缴纳的税金

按购房发票金额计算扣除

①可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算;②转让环节缴纳的税 金(包括城建税及教育附加费、印花税、购房时缴纳的契税)


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