土地增值税成本分摊方法-土地增值税成本

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。那土地增值税成本分摊方法有哪些呢？土地增值税成本又包括哪些呢？

一、土地增值税成本分摊方法

1.占地面积法

占地面积法，也就是按照项目分期不同，每期占项目总用地面积的比例，分摊土地成本以及开发成本。该方法适用于分期开发或者滚动开发的项目。

本方法无需项目建筑面积和各业态的数据，只需确定土地面积，开发的各期的面积，然后按比例进行分摊即可算出分摊的成本金额。这种方式具有前提条件单一，计算方便，容易被房企财务人员理解和接受的优点。因此适用于产品形态较为单一，容积率相同的项目。

但是对于拥有多个不同容积率的地块，以及产品形态复杂的项目，成本无法进行较为合理分摊。

如果项目未能实现该批次整体销售，那么在已售和未售之间还需要进行一次成本分摊，需要进行重复的计算。

很多公司的初判测算或者静态测算表，就是采用此种分摊方法，方便简易测算。

2.建筑面积法

建筑面积法就是将已开发的将进行土增税清算的部分建筑按照与总可售面积(含地下)的比例，进行分摊土增税抵扣成本。按照比例计算出已售部分可分摊的成本金额。本方法适合项目内，不同容积率地块之间的，相同成本的相同产品业态的土增税抵扣成本计算。也能比较方便地厘清未售与已售产品的开发成本的分摊问题。缺点是本计算所需的项目指标数据较多，投入的精力较多，工作量也较大。

另外，因为是根据建筑面积平均分摊成本，没有考虑不同业态不同售价产品之间的差异，对于高售价的业态，例如社区商业，在同等平均比例分摊的情况下，部分高成本业态会存在抵扣成本偏低，土增税增值率较高，土增税税额较大的情况。对于车库等低利润的业态，则会出现抵扣过多，增值额为负的情况。

3.直接成本法

直接成本法，就是按照某期开发产品的成本，按照占项目全部成本的比例，进行计算分摊的成本比例。

该种方法一般适用于财务费用的利息支出分配的分摊问题，以及特定产品的成本支出分配。

4.层高比例法

层高面积比例法，就是按照不同业态楼层高度之间进行比例折算，按照最终折算出来的比例值，计算出不同业态应当分摊的抵扣成本。

例如选取普通住宅的标准层的层高为1，将商业、车位、非普通住宅的层高与之相比进行折算，计算出各自的比例。按照折算比例进行累加，最终计算出各个业态的比值。

此种方法适用于项目业态复杂，无法准确计算出各业态准确的占地面积(例如底商上的住宅)，也无法按土地面积进行成本分摊的情形。根据层高来确认成本分摊，比较接近不同业态的成本。

二、土地增值税成本

这里所指的土地增值税成本是指“可以抵扣的成本”具体如下所示：

1、取得土地使用权所支付的金额。

2、开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)，是纳税人房地产开发项目实际发生的成本。

3、开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。

4、与转让房地产有关的税金。

一、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容

1、纳税人为取得土地使用权支付的地价款：

①出让方式取得的地价款为支付的土地出让金;

②以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金;

③以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

2、纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关税费，如①登记、过户手续费和②契税。

二、开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)，是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：

①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等{vs房地产企业所得税扣除项目差异，土地闲置费不能扣除｝。

②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

三、开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)：

①销售费用、②管理费用、③财务费用。

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